公開日：2020年7月16日｜更新日： 2020年7月29日

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良い土地の選び方とは？注文住宅を建てる基礎知識

注文住宅の土地選び「選ぶべき土地」の特徴

地盤が強い

地盤が丈夫でない土地に、家を建てることはできません。家を建てる土地なので、「地盤が強い」ことは、絶対に必要な条件です。

もし地盤が弱い土地を購入した場合、追加で補強工事が必要になります。土地の値段と追加工事の費用を合算した金額で、他の土地と比較検討する必要があるでしょう。

注意しておきたいのが、過去に何らかの問題が起きた土地。地盤沈下や液状化現象を起こした土地です。地盤は家を支える基盤となる重要なものですから、問題のあった土地を購入するのは避けた方が賢明でしょう

災害に強い

日本は地震が多く、近年は地球温暖化の影響により集中豪雨などの被害が増えています。

土地の選び方としては、以下のようなリスクがないか確認する必要があります。

断層があるなど地震が起きやすい土地
津波や高潮の被害を受けやすい沿岸部
河川氾濫などによる浸水被害や土砂災害を受けやすい土地
火山の災害に遭いやすい土地

上記の内容は、ハザードマップで確認できるので、土地選びの際は事前に確認することをおすすめします。

ハザードマップとは、洪水・内水・ため池・高潮・津波・土砂災害・火山・地震の項目について、日本全国の各地方自治体が想定被害を示しているものです。

国土交通省がとりまとめたウェブサイト「わがまちハザードマップ」が参考となるので、購入前に確認してみてください。

住環境が良い

その土地に家を建て、住むことになるので、住環境は大変重要です。

「日当たりの良さ」は、住む人の健康を守り、快適な生活を送る上で大切な要素です。

ただし、購入時には日当たりが良くても、その後近くに大きな建物が建つと日当たりが悪くなることも。今後、周囲に大きな建物が建つ予定はないか、また、その可能性がある土地はないか、事前に確認しましょう。

アクセスの良さ

駅が近いなど「交通の便の良さ」も、生活していく上で大切な要素です。

通勤・通学や買い物に、交通アクセスの良い土地だと暮らしやすいでしょう。

また、「公共施設が近い」、「商業施設が近い」、「小学校や中学校が近い」、「公園が近い」など、生活のスタイルに合った土地であるかも重要なポイントです。

境界線がはっきりしている

境界線がはっきりしていない土地は、近隣とのトラブルが発生したり、売却時に土地の適正価格よりも安い値段をつけられるリスクがあります。

また、相続時に問題が起こりやすいため、避けた方が無難といえます。

注文住宅の土地選び「安くても注意するべき土地」の特徴

旗竿地

旗竿地とは、道路から細い路地でつながっている土地のこと。奥まったところに建物を建てることができる広さの土地で、間口が短く奥行きが長い土地でつながっている形状から、「旗竿」の形をしていることから名づけられました。

旗竿地は、道路に面する間口がせまいことが問題。建物の建築・解体工事の際、建材や機材の搬入搬出がしにくく、工事の費用が割高になります。

また、建物が建つ敷地の周りに建物が立ち並んでいるので、圧迫感を覚えることもあります。そのため、土地の値段は割安になるのです。

しかしデメリットばかりではありません。建物が建つ土地の部分が広く、路地の幅も広い場合には、外部からの視線が気にならず、プライバシーが守られるというメリットもあります。

ただ、メリットのある土地の場合、値段が下がらないこともあるので、価格について注意が必要です。

道路負担がある

道路負担とは、敷地の一部を私道として道路にしなければならない土地のことをいいます。

私道の部分は公道の一部として供出しなくてならないので、建物は建てられません。

私道となる面積を差し引いた値段で価格を算出しているため、土地の値段が安くなっているのです。

自由に使える土地は限られているため、道路負担のある土地を購入する場合、道路負担面積を差し引いた面積の土地を購入したと考えると良いでしょう。

北面傾斜地

北向きのひな壇になっている住宅地（北面傾斜地）は、下段の家の南側が上段の家の影に入り、日当たりが悪くなります。

この場合、下段の土地の値段は上段に比べ安くなっています。

市街化調整区域

市街化調整区域というのは、都市計画法で都道府県が「市街化を抑制する区域」として指定した、原則的に建物を建てることができない区域のこと。

この区域は、下水道などの公共設備も積極的に整備されません。

近年、法の運用が厳格になったものの、以前は市街化調整区域でも建物を建てることが可能でした。

現在では、市街化調整区域に新たに建物を建てることは、だいたいどの自治体も認めなくなっています。例外的に、いくつかの要件をクリアすれば、住宅の再建築が可能な土地もあります。

一方、自治体によっては、今建っている建物と同じ種類の建物なら再建可能としながら、一度更地にしてしまった土地は、再建できない場合もあるのです。

市街化調整区域に指定されている土地を購入する場合は、購入の前に、その土地に住宅を建てることができるのかどうかを確認する必要があるので、注意してください。

訳ありの安い土地でも工夫次第で自分に合った土地に

誰にとっても安くてお得な土地というものはなかなか見つかりません。しかし一方で、生活スタイルや希望が合えば、訳ありの安い土地も魅力的な土地になります。

例えば、旗竿地の路地部分を駐車スペースに活用する。住宅の再建が可能な市街化調整区域の土地を購入し、自然が豊かな環境の中で暮らす、といった方法です。目的に合えば工夫次第で、訳ありの土地でも自分にとっての最高の土地になります。どんな目的で、どう土地を活用するか、一度考えてみてもよいでしょう。